La vivienda se ha convertido en uno de esos problemas españoles cuya gravedad aumenta casi en proporción directa al número de normas, anuncios y planes destinados a resolverlo. Cada Gobierno promete que esta vez sí. Cada nueva disposición se presenta como un punto de inflexión. Y, sin embargo, el ciudadano que busca un piso para alquilar, el joven que pretende emanciparse o la familia que intenta comprar su primera vivienda suele descubrir que entre el BOE y la realidad existe una distancia mucho mayor de la deseable.
La última demostración ha llegado con el Consejo de Ministros del 29 de septiembre de 2026. El Gobierno aprobó no uno, sino dos reales decretos-ley sobre vivienda, después del impacto social y político causado por el desahucio en Madrid de Maricarmen, una mujer de 87 años. La propia ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, vinculó expresamente las medidas con aquel episodio y defendió la necesidad de evitar situaciones semejantes.
De ahí ha surgido el llamado «decreto Maricarmen». Solo que, al llegar al Consejo de Ministros, Maricarmen terminó administrativamente partida en dos. De manera que, puestos a recurrir a la ironía, podemos hablar del Mari y el Carmen: dos decretos para una misma crisis, con medidas diferentes y, sobre todo, con posibilidades parlamentarias distintas.
Y esa circunstancia dice bastante sobre el momento político que atraviesa la vivienda en España.
El primer real decreto-ley es el más amplio. Según la información oficial del Gobierno, pretende proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta asequible. Su contenido se divide en cuatro grandes bloques: protección frente a los desahucios, actuación sobre determinadas compras especulativas, medidas fiscales y económicas para reducir el esfuerzo de las familias y actuaciones para aumentar el parque público.
Entre otras disposiciones, amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 determinadas medidas del denominado escudo social frente a los desahucios. También introduce modificaciones relacionadas con sociedades inmobiliarias, alquileres de temporada y por habitaciones, pisos turísticos y fiscalidad. El Gobierno anunció igualmente bonificaciones para determinados niveles de renta, incentivos fiscales para propietarios y nuevos instrumentos destinados a facilitar el acceso a la primera vivienda.
El segundo decreto es mucho más específico. Su objetivo declarado es reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y contempla la renovación automática de determinados contratos, con salvaguardas y excepciones.
¿Por qué dos normas y no una?
La explicación política resulta bastante visible. La separación permite someter a votación parlamentaria medidas diferentes sin obligar a que todas compartan el mismo destino. Algunos socios parlamentarios pueden aceptar determinadas actuaciones frente a los desahucios, la vivienda pública o la fiscalidad y rechazar, en cambio, la renovación automática de los contratos de alquiler. El troceamiento reduce así el riesgo de que una discrepancia concreta haga caer el paquete completo. Distintos medios han señalado precisamente que la negociación entre PSOE y Sumar desembocó en esta división para facilitar la búsqueda de apoyos parlamentarios.
Desde el punto de vista parlamentario puede entenderse. Desde la perspectiva de la política de vivienda, sin embargo, vuelve a aparecer uno de los grandes defectos españoles: la tendencia a legislar mediante medidas urgentes y fragmentadas sobre un problema que necesita continuidad, previsibilidad y una estrategia de muchos años.
La vivienda no empezó a encarecerse el martes pasado. Tampoco la escasez de alquiler asequible apareció con el caso Maricarmen. Ni el retraso en la emancipación juvenil, ni la insuficiencia del parque público, ni la lentitud urbanística, ni la escasez de suelo finalista, ni la vivienda vacía son fenómenos repentinos.
De ahí la paradoja. Una cuestión estructural recibe, una vez más, una respuesta extraordinaria.
El Gobierno presenta los decretos como instrumentos simultáneos contra la especulación, los desahucios, los alquileres excesivos y la insuficiencia de oferta. Pero estas cuestiones no siempre admiten una única respuesta y, en ocasiones, pueden generar efectos contrapuestos.
Proteger al inquilino vulnerable constituye una finalidad social distinta de conseguir que aparezcan más viviendas en alquiler. Limitar determinadas subidas puede beneficiar a quien ya tiene contrato, pero no garantiza necesariamente que aumente la oferta para quien intenta encontrar vivienda mañana. Incentivar al propietario puede movilizar pisos hacia el mercado, mientras que incrementar su percepción de inseguridad jurídica puede producir justamente el efecto contrario.
Por eso una política de vivienda razonable necesita analizar simultáneamente cuatro variables: oferta, demanda, seguridad jurídica y capacidad económica de los hogares.
Si solo se interviene sobre el precio sin aumentar suficientemente la oferta, el problema puede trasladarse desde el coste hacia la escasez. Si solo se construye sin garantizar accesibilidad económica, parte de la población seguirá excluida. Si se protege al arrendatario sin ofrecer certidumbre al propietario, puede disminuir el número de viviendas disponibles. Y si se ayuda exclusivamente a la demanda mediante subvenciones sin incrementar la oferta, una parte de esas ayudas puede terminar trasladándose a los precios.
No existe, por tanto, una solución sencilla.
El propio Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 reconoce esta diversidad de necesidades. Entre otras medidas, contempla ayudas específicas al alquiler para jóvenes durante un máximo de cuatro años y ayudas para la compra de vivienda por jóvenes en municipios de hasta 10.000 habitantes, ligando expresamente vivienda y reto demográfico.
Y aquí es donde resulta imprescindible abandonar por un momento Madrid y Barcelona.
Porque el problema de la vivienda en Cuenca y Castilla-La Mancha no es el mismo que en las grandes áreas metropolitanas.
Castilla-La Mancha: alquiler más barato, pero cada vez menos barato
A primera vista podría parecer que Castilla-La Mancha permanece al margen de la crisis española del alquiler. Los precios absolutos continúan siendo inferiores a los de Madrid, Barcelona o las grandes zonas turísticas. Pero eso no significa que la vivienda sea necesariamente asequible para los salarios de la región.
En agosto de 2026, el precio anunciado del alquiler en Castilla-La Mancha se situaba en torno a 8,8 euros por metro cuadrado, con un incremento interanual del 8,8%, según idealista. La media española alcanzaba por esas mismas fechas los 15,1 euros por metro cuadrado.
La comparación demuestra dos cosas aparentemente contradictorias.
Castilla-La Mancha sigue siendo más barata que la media nacional. Pero sus alquileres están subiendo con rapidez.
Y el dato absoluto engaña si se olvida la estructura salarial. Pagar 650 euros de alquiler en una provincia donde abundan empleos con retribuciones modestas puede suponer un esfuerzo económico tan importante como pagar cantidades superiores en territorios con salarios medios considerablemente más altos.
La vivienda debe analizarse siempre en relación con la renta disponible.
Por eso el debate sobre la vivienda castellano-manchega no puede copiar mecánicamente el diagnóstico de Madrid.
Cuenca: viviendas disponibles y, sin embargo, dificultades para vivir
Cuenca representa todavía mejor esa contradicción.
En agosto de 2026, el precio anunciado del alquiler en la provincia rondaba los 8,1 euros por metro cuadrado, un 9,2% más que un año antes. En la capital alcanzaba aproximadamente 8,8 euros, con una subida interanual del 8,6%.
No son cifras madrileñas, pero tampoco corresponden ya a aquella Cuenca donde alquilar constituía una opción claramente barata.
Un piso de 80 metros cuadrados valorado al precio medio anunciado de la capital se movería, de forma orientativa, alrededor de los 700 euros mensuales. Para una persona joven con un salario próximo al mínimo o con un contrato precario, la cantidad resulta difícilmente compatible con vivir sola.
Aquí aparece la primera singularidad conquense: una provincia que pierde población puede experimentar al mismo tiempo problemas de acceso a la vivienda.
A primera vista parece absurdo.
Si faltan habitantes, ¿cómo pueden faltar viviendas?
Porque población y mercado residencial no son magnitudes intercambiables.
Una vivienda puede existir físicamente y no estar disponible. Puede encontrarse en un municipio donde apenas existe empleo. Puede necesitar una rehabilitación demasiado costosa. Puede pertenecer a una herencia sin resolver. Puede utilizarse solo algunos meses al año. Puede carecer de demanda por estar lejos de servicios esenciales. O puede permanecer cerrada porque su propietario no desea incorporarla al mercado de alquiler.
Esa es la gran diferencia entre la España vaciada y las áreas metropolitanas.
Madrid necesita fundamentalmente incrementar la oferta residencial allí donde se concentra una enorme demanda.
Cuenca necesita, además, hacer utilizable la vivienda que ya existe y conseguir que vivir en numerosos municipios resulte económica y socialmente viable.
El espejismo de la vivienda vacía
España tenía en el Censo de 2021 alrededor de 3,84 millones de viviendas vacías, aproximadamente el 14,4% del parque residencial.
Pero conviene evitar una conclusión demasiado sencilla: una vivienda vacía no equivale automáticamente a una vivienda disponible.
En territorios rurales esta distinción resulta decisiva.
Una casa deshabitada en un pequeño pueblo de la Serranía de Cuenca no soluciona el problema habitacional de un trabajador que necesita residir diariamente en la capital. Tampoco una vivienda centenaria sin calefacción adecuada, aislamiento energético o conexión digital constituye automáticamente una alternativa residencial.
Cuenca posee abundante patrimonio inmobiliario disperso, pero una parte importante necesita rehabilitación, adaptación energética o regularización jurídica antes de volver al mercado.
El problema no consiste, por tanto, únicamente en contar viviendas vacías, sino en distinguir cuáles pueden recuperarse, dónde están, cuánto cuesta rehabilitarlas y qué demanda potencial existe alrededor de ellas.
Ahí podría existir una política territorial mucho más específica que la mera regulación nacional del alquiler.
Rehabilitación rural, incentivos fiscales, garantías públicas frente a impagos, intermediación municipal, pequeñas bolsas de alquiler y ayudas ligadas al empleo y al asentamiento de familias pueden ser instrumentos especialmente relevantes en provincias despobladas.
El propio Plan Estatal 2026-2030 incorpora ayudas para que los jóvenes compren vivienda en municipios de hasta 10.000 habitantes, precisamente con finalidad demográfica.
La cuestión será comprobar si esos instrumentos consiguen transformar casas cerradas en hogares habitables.
Jóvenes: tener casas no significa poder emanciparse
La otra gran contradicción aparece con la juventud.
España mantiene una de las emancipaciones más tardías de Europa. Según el módulo de vivienda de la Encuesta de Condiciones de Vida del INE correspondiente a 2025, el 67,1% de los jóvenes de entre 18 y 34 años vivía todavía con alguno de sus progenitores. Entre los jóvenes de 26 a 34 años, el porcentaje era del 44,3%.
Las causas económicas aparecen con mucha claridad: entre quienes tenían de 26 a 34 años y continuaban viviendo con sus padres, un 34,6% señalaba que no podía permitirse alquilar y otro 12,7% que no podía comprar vivienda.
Este problema adquiere en Cuenca una dimensión adicional.
Cuando un joven no encuentra empleo estable, vivienda asequible y perspectivas profesionales, no retrasa simplemente la emancipación: muchas veces abandona la provincia.
La vivienda se convierte así en una pieza del fenómeno demográfico.
No basta con que exista una casa barata en un municipio conquense. Para que alguien decida instalarse allí necesita también trabajo, conexión digital, movilidad, sanidad, educación, comercio y expectativas de futuro.
La vivienda es necesaria, pero no suficiente.
Por eso reducir la despoblación a una política inmobiliaria sería tan equivocado como ignorar la vivienda dentro de una estrategia demográfica.
Dos Cuencas dentro de la misma provincia
Existe además otro error frecuente: hablar de «Cuenca» como si todo el territorio compartiera un único mercado.
No es así.
La capital concentra servicios, universidad, administración, sanidad y una parte importante del empleo. Tarancón presenta una dinámica muy diferente, condicionada por su proximidad y conexión con Madrid. Numerosos municipios rurales, por el contrario, tienen un mercado inmobiliario escaso, irregular o prácticamente inexistente.
Aplicar exactamente los mismos instrumentos a esos tres escenarios difícilmente producirá resultados idénticos.
En la capital puede ser prioritario ampliar la oferta de alquiler accesible para jóvenes, estudiantes y trabajadores.
En Tarancón pueden pesar más la presión residencial y los movimientos vinculados al corredor madrileño.
En los pequeños municipios, el problema puede consistir justamente en lo contrario: disponer de viviendas cerradas pero carecer de demanda estable o de inmuebles en condiciones de habitabilidad.
Una política de vivienda verdaderamente territorial debería partir de esas diferencias.
Menos titulares y más inventario
Cuenca podría beneficiarse especialmente de algo mucho menos espectacular que un decreto nacional, pero posiblemente más eficaz: un verdadero inventario provincial de vivienda utilizable.
No una estadística genérica sobre viviendas vacías.
Un mapa municipal que distinguiera vivienda habitable, vivienda rehabilitable, vivienda pública, inmuebles procedentes de herencias bloqueadas, edificios abandonados, necesidades energéticas, demanda de alquiler y población joven potencialmente interesada en permanecer o regresar.
Sin esa información, se legisla desde arriba sobre mercados que funcionan de manera radicalmente distinta.
La vivienda de Cuenca podría convertirse incluso en una herramienta contra la despoblación si se coordinasen rehabilitación, fiscalidad, empleo, teletrabajo, movilidad y servicios públicos.
Pero convertir una casa cerrada en una vivienda ocupada exige bastante más que colocarla en un portal inmobiliario.
El verdadero problema del «Mari y el Carmen»
Aquí volvemos a los dos decretos.
El Gobierno puede reforzar la protección frente al desahucio, regular contratos, modificar impuestos o intervenir sobre determinados comportamientos especulativos. Todas esas medidas tendrán posteriormente que demostrar sus efectos reales y superar además el correspondiente trámite parlamentario.
Pero ninguna norma estatal puede resolver por sí sola la diversidad territorial de España.
La emergencia de Madrid no es exactamente la emergencia de Cuenca. En Madrid predomina una presión extraordinaria de demanda sobre una oferta insuficiente. En una parte importante de Cuenca ocurre algo bastante diferente: viviendas sin habitantes y habitantes potenciales que se marchan porque faltan empleo, servicios o expectativas. Y en la propia capital conquense surge ya una tercera situación: alquileres todavía inferiores a los de las grandes ciudades, pero aumentando con rapidez y alejándose progresivamente de la capacidad económica de muchos jóvenes.
Tres problemas distintos requieren instrumentos distintos. Quizá esa sea la enseñanza más útil del nuevo episodio legislativo. España lleva demasiado tiempo tratando la vivienda como un problema único, cuando en realidad existen muchos mercados residenciales superpuestos.
No es igual el estudiante que busca habitación en Madrid que el joven conquense que desearía emanciparse sin abandonar su provincia. No es igual un fondo inmobiliario propietario de centenares de viviendas que una familia que alquila el piso heredado de sus padres. No es igual una zona turística saturada que un pueblo con veinte casas cerradas y cincuenta habitantes.
Meter todas esas realidades dentro de la misma categoría puede producir buenas consignas, pero difícilmente una política precisa.
El «Mari» y el «Carmen» resumen, de alguna manera, esta complejidad. Dos decretos nacidos de una misma crisis. Dos votaciones. Dos equilibrios políticos. Varias docenas de medidas.
Pero tras ellos continúa la pregunta fundamental.
¿Podrá un joven con un salario corriente encontrar vivienda sin destinar a ella una parte desproporcionada de sus ingresos? ¿Podrá una familia vivir de alquiler con estabilidad? ¿Podrá un propietario poner una vivienda en el mercado con garantías suficientes? ¿Podrán provincias como Cuenca aprovechar sus miles de inmuebles infrautilizados para fijar población? Y, sobre todo, ¿seremos capaces de entender que la política de vivienda en la España despoblada debe ser también política económica, demográfica y territorial?
Porque en Cuenca el drama no consiste únicamente en que una vivienda sea cara. A veces el verdadero drama consiste en contemplar casas sin habitantes mientras los habitantes se marchan buscando fuera la vida que aquí no encuentran. Ese es el cacao que ningún decreto debería ignorar.